賃貸借契約において、借主が退去したときの原状回復をめぐるトラブルが大変多いことから、国土交通省ではトラブル防止のために原状回復の考え方についてのガイドラインを打ち出しています。ここでは、このガイドラインについて解説します。
原状回復ガイドラインとは
退去時の原状回復でのトラブルを未然に防ぐために設けられた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、国土交通省が原状回復についての一般的な基準として打ち出しているものです。
このガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定されているもので、一般的な賃貸借契約締結時に参考とします。契約を締結していても原状回復の基準があいまいな場合も、多くトラブルが発生しやすいためこのガイドラインを参考にしながら交渉をすることを目的としています。
ガイドラインのポイント
ガイドラインには、「原状回復をどの範囲とするか」についての考え方の基準が記されています。ガイドラインによると、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、このような損耗等については賃借人負担としています。
また、「経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるもの」とも定義しています。つまり、通常を超える使用等ではない、自然の劣化や風化などについては賃借人は負担をしなくとも良いということになります。
原状回復は基本的には「元の状態に戻す」という意味ですが、ガイドラインでは、自然に設備が古くなることやごく自然に壁がくすんでくるような損耗は含まないという考えとなっています。
このような一定の基準を設けていても、通常損耗かそれ以外であるかについての判断は、まだまだ曖昧なことも多く、実際にはトラブルも少なくありません。また、ガイドラインはあくまで一般的な基準として参考にするというだけにすぎず、法的な拘束力があるわけではありません。退去時のトラブルを防ぐためには、入居時の段階で借主、貸主双方での原状回復の範囲、程度の確認と、入居時の物件の状態をしっかりと確認しておくことが非常に大切となるでしょう
