何らかの理由で賃貸借契約が解除となり退去する物件を明け渡す際に、賃借人(借主)は賃貸人(貸主)に対しその物件を契約時(入居時)の元の状態に原状復帰する義務を背負っているのです。簡単に言うと「現状の状態」から「借りた時の元の状態に戻す」ということです。
どこまで回復させる必要があるの？
原状回復の範囲は、契約内容に応じて変わってくるうえ現状では正確な基準というものがありません。
しかし、一般的には国土交通省の提示する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に工事範囲が決められます。このガイドラインの中では、原状回復は「賃借人の居住、使用により発生し た建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるよう な使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」と定義されています。
契約内容によって多少は異なるもののなるべく元の状態に戻すことが求められてくるのでただインテリアや家具を撤去し、室内をクリーニングするというわけにはいきません。新たに部屋を設けるために行った間仕切り工事や、おしゃれな空間演出のために行った造作工事、また、オフィス内にキッチンを設置するために行った給排水工事など利用者の使い勝手に合わせてテナントの都合で大きく手の加えられた工事のほかに、たばこのヤニやカビなど居住中の不注意によって出来た汚れや傷は修繕の対象に含まれるので必要に応じてクロスの張り替えや修繕工事を行う必要があります。逆に言えば、賃貸人が通常の使い方をしていたのにも関わらず避けることの出来ない太陽光による変色、テレビや冷蔵庫を設置したことによる電気焼け、フローリングの色落ちなど自然の経年劣化については原状回復の範囲に含まれません。
原状回復工事にかかる費用は誰が負担するの？
原状回復工事にかかる費用は、その物件が賃貸住宅で居住スペースとして使用されたのかそれともテナントとしてオフィスや店舗として使用されたのかによってその費用や負担割合も変わってきます。
居住目的の賃貸物件
居住スペース目的で契約が成立する居住賃貸物件は、一般の消費者が個人で契約するのが前提にあるので、消費者保護法の適応対象となる為「賃借人は賃貸人よりも立場が弱い」とみなされ、守られているので賃貸人からそれほど厳しく工事費用の負担を迫られることはありません。また、「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」の中にも「故意による過失または長期間手入れをしなかったことによって生じた損耗」および「通常では想定されていない使い方によって生じた損耗」と記載されており一般的に「賃貸人が負担すべきコスト」という考え方が強いので、賃料の中にその費用が含まれていると解釈されます。つまり、下記のような自然消耗や傷の場合には賃借人はその費用の支払義務は無いということです。
- 家具や家電を設置したことによる床の凹みや跡
- 冷蔵庫などの家電による黒ずみ（電気焼け）
- 太陽光などによる避けようの無い壁や床の変色
- 機器や設備などの寿命や劣化による不具合、使用不可能
逆に賃借人が費用を負担する必要がある原状回復工事は下記の様な例があげられます。
- 飲みこぼし、食べ残し、など手入れ不足による床のシミ
- 引越しや家具の移動で生じた傷
- 壁に開けた釘穴によって下地の石膏ボードの張替え
- ペットによって生じたキズや臭い
- 清掃を怠ったことによって生じた浴槽のカビや汚れ
オフィスや店舗として使用された貸店舗物件
居住目的の賃貸物件に対してオフィスや店舗として使用される貸し店舗は、「借りる側」も事業主であり消費者保護法の適用外のためその費用は原則100%賃借人が負担し、契約時の元の状態に戻すことが基本です。具体的にどの様な作業が必要になって来るかと言うと下記の様な例が挙げられます。
- 造作や設備機器などを撤去する内装解体工事
- 床や壁、天井などを修繕する修繕工事
- 水道、電気、ガス、電話回線などの設備工事
- 建物の構造体以外の内装を解体するスケルトン工事
- 廃材や廃棄物の処理する廃棄物処理
これらの工程を必要に応じて行う義務があります。また、契約内容によるものの貸店舗物件に関しては自然損耗や通常損耗部分の原状回復工事費用も賃借人が負担するのがほとんどです。このように居住目的の賃貸物件に比べてオフィスや店舗の貸店舗物件の原状回復は賃借人の負担が非常に大きいと言えます。
原状回復を行うタイミングは？
原状回復工事の費用負担同様、契約内容によるものの住居目的の賃貸物件とオフィスや店舗を使用目的とする貸し賃貸物件では、原状回復工事を行うタイミングが変わってきます。
住居目的とする賃貸物件では、契約終了までに退去し、物件の明け渡し後の契約期間終了後に原状回復工事を行うことが多いのに対し、オフィスや店舗を使用目的とする貸し賃貸物件では、基本的に契約期間終了2週間前には退去し、契約期間内に原状回復工事を終了させなくてはなりません。万が一、契約期間中に原状回復工事が終わらなかった場合は工事が終わるまでの賃料を賃借人が負担することになるケースがほとんどです。
